من دون سجل عقاري: شلل قانوني يضرب شمال شرق سوريا منذ عامين

القامشلي- تخيل أن شمال شرق سوريا مكان لا يمكن فيه شراء الأراضي أو بيعها بشكل قانوني، حيث سوق العقارات مشلولة والمنازعات القانونية مُجمَّدة. مكانٌ يُحرم فيه المالكون من منازلهم لسنوات، ويمكن أن تصبح المستندات القانونية بلا قيمة بين عشية وضحاها.

يعمّ هذا الوضع معظم مناطق شمال شرقي البلاد، الواقعة تحت سيطرة الإدارة الذاتية، وهي بمثابة حكومة بديلة بحكم الأمر الواقع، أنشئت عام 2013 من تحالف أحزاب كردية وعربية وآشورية وسريانية، إذ لا يوجد سجل عقاري موازي للسجل الحكومي، أي سجل رسمي يوثق مساحة كل عقار وموقعه وملكيته، ما أصاب المنطقة بحالة شلل قانوني شبه كامل.

تملك سوريا سجلاً عقارياً رسمياً، وهو أرشيف ضخم من الخرائط والوثائق، التي تراكمت عبر قرونٍ من الحكم العثماني وعقودٍ من الانتداب الفرنسي، ويدار هذا السجل من المديرية العامة للمصالح العقارية في دمشق، مؤسسة تابعة للحكومة السورية، فيما تفتقر الإدارة الذاتية إلى وسيلة خاصة بها لتوثيق ونقل الملكية العقارية.

في 28 كانون الثاني/ يناير 2021، أصدرت الإدارة الذاتية شمال شرق سوريا القرار رقم 6، منعت فيه المحاكم التابعة لها من النظر في أي دعوى عينية عقارية، لتلك المتعلقة بأصل الحق، في الأراضي الأميرية، الواقعة خارج المخطط التنظيمي، وكذلك منعت البت بالدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية الأصلية “ورد كافة الدعاوى المتعلقة بتلك الحقوق بأي مرحلة تلك الدعوى”. وردّ القرار في أحد بنوده “دعاوى الحيازة الهادئة والعلنية” إلى ما كانت عليه قبل عام 2012. وبحسب اللائحة التفسيرية للقرار، التي صدرت في آذار/ مارس 2021، يستمر العمل بموجب القرار رقم 6 لحين إنشاء سجل عقاري موازي في الإدارة الذاتية.

بعد عامين من صدوره، ما يزال القرار رقم 6 يعطل وصول السوريين في شمال شرق سوريا إلى حقوق الملكية وتأمين المستندات القانونية، لكن من وجهة نظر مسؤولين في الإدارة الذاتية، فإن القرار كان شراً لا بدّ منه، إذ رغم تسببه بضرر مؤقت، إلا أنه يصون حقوق الجميع على المدى الطويل.

ولكن في منطقة لديها تاريخ طويل من مصادرة الأراضي وعمليات الإخلاء القسري بدافع سياسي، هناك تخوف من أن لا يعيد السجل العقاري الجديد الأمور إلى نصابها.

حكاية نظامين قانونيين

صدِر القرار 6 منذ ما ينيف عن عامين، حيث تراكمت الدعاوى القضائية المتعلقة بالملكية في محاكم الإدارة الذاتية، وسط ارتباك قانوني يحيط بحقوق الملكية العقارية.

“عندما تم إنشاء النظام القضائي البديل للإدارة الذاتية، في عام 2013، رأى بعض الناس فيه فرصة”، كما قال قاضٍ في الإدارة الذاتية لـ”سوريا على طول”، طالباً عدم الكشف عن هويته كونه غير مخوّل للحديث إلى وسائل الإعلام، مشيراً إلى أن الناس “تهافتوا إلى المحاكم [آنذاك] بمستندات مزورة لمصادقة القضاة على معاملاتهم”. وفي غضون ذلك “وجد بعض الأشخاص الذين هاجروا خلال الحرب إلى سوريا، عند عودتهم أن ممتلكاتهم قد بيعت بشكل غير قانوني إلى آخرين”.

يعود مرد هذه الفوضى القانونية جزئياً إلى الحرب وإلى محدودية وسائل القضاة للتحقق من الأدلة المقدَّمة في المحكمة. فاقم ذلك وجود نظامين قانونيين متنافسين في شمال شرق سوريا، كلٍ منهما يُصدِر وثائقه القانونية الخاصة به. 

النظام الأقدم هو نظام حكومة دمشق، التي كانت تتولى إدارة كامل البلاد قبل عام 2011. وحتى بعد فقدان السيطرة على معظم محافظات الحسكة ودير الزور والرقة، احتفظت دمشق بوجودها الإداري هناك، واستمرت في تشغيل المحاكم والمدارس ومكاتب السجل المدني.

في المقابل، طورت الإدارة الذاتية لشمال شرق سوريا، منذ عام 2013، شبكتها الخاصة في الإدارة العامة، وسنّت مراسيم وقوانين خاصة بها، وأنشأت محاكم لتنفيذها، لكن الأطر القانونية المتداخلة سرعان ما خرجت عن نطاق السيطرة، إذ بدأ الناس برفع القضايا في محكمةٍ أو أخرى، وأحياناً في كليهما بوقت واحد، بهدف الحصول على حكم لصالحهم. تسبب ذلك في صدور أحكام متضاربة في نفس الوقت من محاكم مختلفة.

قصر العدل التابع للحكومة السورية ضمن المربع الأمني، وسط مدينة القامشلي في شمال محافظة الحسكة، 24/ 01/ 2023 (سولين محمد أمين/ سوريا على طول)

إثبات الملكية

إنفوغراف أنواع الملكية العقارية وفقًا لقوتها القانونية في سوريا (سوريا على طول)

في القضايا المتعلقة بحقوق الملكية، كان الوضع القانوني غير مستقر، لأن قضاة الإدارة الذاتية استمروا في الاعتماد بشكل كبير على القرارات الصادرة من الهيئات الإدارية التي تديرها دمشق.

“في القانون السوري هناك أنواع مختلفة من الوثائق، التي تثبت الملكية، وهي ذات قيمة قانونية متفاوتة”، كما قال عز الدين صالح، المدير التنفيذي لرابطة تآزر، التي تقدم الدعم القانوني لضحايا انتهاكات حقوق الإنسان، وحقوق الإسكان والأراضي والملكية.   

يعد “الطابو الأخضر” أقوى وثيقة ملكية في سوريا، وهو وثيقة صادرة عن مديرية المصالح العقارية، وهناك عدة أنواع لملكية العقارات غير “الطابو”، منها: القرارات الصادرة عن المحاكم، تُؤرشَف أيضاً في السجل العقاري، علماً أن المالك يحوز بموجب دعاوى تثبيت البيوع والشراء حكماً “قطعياً” ومبرماً من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار يكفل حقه.

أيضاً، هناك مستندات قانونية، لكنها أقل قيمة، مثل الملكية بموجب وكالة كاتب العدل، غير قابلة للعزل، والتي تعدّ ذات درجة أقل من الدرجتين السابقتين ولكن لها حجية، والملكية لحصة سهمية غير مفرزة على الشيوع، يحتاج المشتري فيها لشراء أغلبية الحصص السهمية ليتمكن من اكتساب صفة واضع اليد على العقار، وأيضاً الملكية بعقد بيع قطعي فقط، وهو المستخدم في مناطق المخالفات بشكل خاص، وهذه الملكية تُعد من أضعف أشكال التملك.

وعليه، فإن الوثائق الصادرة عن السجل العقاري هي الوسيلة القانونية الأقوى لتدوين حقوق الملكية، وهي تعلو على غيرها من المستندات القانونية الأخرى، بما فيها المستندات الصادرة عن قضاة الإدارة الذاتية. ولكن بما أن دمشق تتولى إدارة السجل العقاري، فالنظام وحده هو من يتسنى له التعديل عليه، ومن دون وجود سجل عقاري خاص بها، ستبقى محاولات الإدارة الذاتية بإنشاء نظام قانوني مستقلٍ بديل قائمة على رمال متحركة.

“من دون سجل عقاري، لا يمكننا أن نصون حقوق ملكية المواطنين”، قال عطية النعمة، عضو مجلس العدالة الاجتماعية في شمال شرق سوريا، لـ”سوريا على طول”، مضيفاً: “أصدرنا القرار 6 حفاظاً على جميع حقوق الملكية الخاصة، وتجنباً للانتهاكات، حتى إنشاء سجل عقاري موازٍ لسجلات الدولة السورية”.

حاجز عسكري تابع للنظام، على مدخل حي واقع تحت سيطرته في القامشلي، شمال شرق سوريا، حيث ما تزال العديد من المؤسسات الإدارية التابعة لدمشق تمارس عملها، 24/ 01/ 2023 (ليز موفة/ سوريا على طول)

تاريخ مشحون بالتوتر

عندما صدر القرار 6 لعام 2021، توقّع بعض الخبراء القانونيين داخل الإدارة الذاتية أن يكون “السجل العقاري” الجديد متاحاً في غضون أشهر. ولكن بعد مرور عامين، لم يكمل المجلس التنفيذي التابع للإدارة الذاتية المهمة الموكلة إليه بإنشاء السجل الجديد.

في غضون ذلك، يتم تعليق قضايا المحاكم العقارية مع استثناءات قليلة، بما فيها الدعاوى الجزائية المتعلقة بالعقارات (غصب عقار، نزع تخوم) حيال اغتصاب الممتلكات أو نهبها، كما استثنى دعاوى عقود الرهن الحيازي، عقود الإيجار، دعاوى الحيازة، ودعاوى منع المعارضة، وتثبيت التخارج ومنازعات الإيجار، وقضايا الميراث.

“كان الأصل في القرار 6 حماية حقوق الناس، لكنه جمّد كل شيءٍ في مكانه”، قال القاضي في الإدارة الذاتية، لافتاً إلى أن “بعض الناس ينتظرون منذ عامين قراراً من المحكمة بخصوص عقاراتهم”. ويعود جزء من هذا التأخير إلى أن السجل العقاري للحكومة السورية، الذي يُفترض أن يكون بمثابة نقطة انطلاق، هو في حد ذاته سجل تشوبه ثغرات جرّاء عقودٍ من السياسات العقارية التمييزية.

وبدوره، قال عز الدين صالح أن “حقوق الملكية كانت تسجل بشكل سيئ، وكانت انتهاكات حقوق الإسكان والأراضي والملكية مشكلة كبيرة”، مستشهداً على ذلك “إجراء بعض الناس لمعاملات عقارية خارج الإطار القانوني الرسمي، ولم تُسجّل أبداً في السجل العقاري، لأنَّ الإجراءات القانونية طويلة ومعقدة في ظل النظام السوري وغير متاحة لبعض المجتمعات”.

عانت مناطق شمال شرق سوريا المتاخمة لتركيا، التي كانت مأهولة تاريخياً بالكرد وأقليات عرقية أخرى، مثل السريان والآشوريين والأرمن، من نظام ملكية تقييدي. 

في المناطق الريفية، الواقعة خارج المخطط التنظيمي، لا بدَّ من المصادقة على معاملة نقل ملكية أي عقار من قبل أجهزة أمن الدولة، التي كانت تشدِّد القيود على بعض الأقليات في مسألة امتلاك الأراضي. إذ بحسب صالح “كان لهذه القوانين التقييدية المنفذّة في المناطق الحدودية بذريعة إحقاق الأمن دوافع سياسية”، وتسببت بـ”عدم حصول الكرد، في 90٪ من الحالات، على موافقة أمنية تخوِّلهم شراء الأراضي”.  

وبالنتيجة، لجأ بعض الناس إلى طرق بديلة لتسجيل المعاملات فيما بينهم والالتفاف على السجل العقاري الرسمي، الذي بات يفتقد إلى الموثوقية. وفي ذلك، قال القاضي في الإدارة الذاتية متهكماً: “إذا أخذت السجل العقاري للقامشلي اليوم وتجولت في المدينة، فلن تجد أكثر من عشرة منازل مُسجلّة بأسماء مالكيها الحقيقيين”.

العامل الآخر الذي يُعيق اعتماد سجل عقاري بديل هو السياق السياسي الحساس في شمال شرق سوريا، المشحون بالتوتر بين المجتمعات، والذي أفضى إليه التاريخ المعقد الذي شهدته المنطقة. 

لم تتماشى محافظة الحسكة المتاخمة للحدود التركية، وهي موطن الأقليات الدينية والعرقية، مع خطط نظام البعث بإيجاد “سوريا عربية متجانسة”. ولم يكن هناك تاريخياً من يعبأ برأي هذه الأقليات حيال سياسات الحكومة المركزية، لاسيما بمسألة توزيع الأراضي، إذ منذ ستينيات القرن العشرين حتى تاريخنا، كانت المراسيم التمييزية تُستخدم مراراً لحرمانهم من الحقوق الأساسية في المواطنة والملكية. 

في عام 1962، أجرت الحكومة السورية إحصاءً سريعاً في محافظة الحسكة على مدى بضعة أيام جرّدت على إثره آلاف الأكراد من الجنسية وحقوق الملكية. جاءت الصفعة التالية عندما صادرت الدولة عام 1974، نحو 300 ألف هكتار من الأراضي الزراعية للكرد في شمال محافظة الحسكة، وأُعطيت هذه الأراضي للمجتمعات العربية تعويضاً عن الأراضي التي خسروها عقب بناء سد الطبقة وبحيرة الأسد في الرقة.

هؤلاء المزارعون الذين باتوا يعرفون بالفلاحين “المغمورين”، أي تسبب سد الفرات بغمر أراضيهم بالمياه، أعيد توطينهم في مدن محافظة الحسكة من أجل إنشاء “حزام عربي” لمواجهة الثقل الديمغرافي للأقلية الكردية في شمال سوريا. 

وللأراضي التي حصلوا عليها من قبل الدولة وضع خاص في القانون السوري: الملكية الأميرية، وتعود ملكية الأراضي الأميرية للدولة التي تتيح لمالكين خاصين حق الانتفاع بها على نحو دائم، ولكن لا تُنقل ملكيتها أو تباع إلا بموافقة الدولة، باعتبارها المالك وصاحب القرار الأخير.

في المادة 86 من القانون المدني السوري، الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 84 لعام 1949، عرّف الأراضي الأميرية بأنها “العقارات التي تكون رقبتها للدولة، ويجوز أن يجري عليها حق التصرف”. حق التصرف هو حق عيني عقاري يخول صاحبه سلطة استعمال واستغلال الأرض والتصرف بها، ويكون للمتصرف حق التصرف المادي والقانوني، المادي: استعمال الأرض واستغلالها، أما القانوني: يتمثل في إجراء كافة التصرفات القانونية التي تصح في هذا النوع من الأراضي كالتنازل عن حق الاستثمار للغير “الفروغ” أو التأجير أو الإعارة.

لكن أيضاً، تخضع أراضي “الغمر” للمرسوم 49 لعام 2008، الذي أخضع جميع العقارات الواقعة “في المناطق الحدودية” للترخيص الأمني أو الموافقة الأمنية، سواء المبنية منها أو غير المبنية، داخل المخطط التنظيمي أو خارجه.

أشار أحد بنود القرار 6 إلى وضع العقارات الأميرية، حيث أعاد حقوق الاستخدام والملكية في تلك العقارات إلى ما كانت عليه قبل عام 2012. وتأويل هذا بحسب بعض المراقبين أنًّ الإدارة الذاتية ترمي إلى تهدئة مخاوف أصحاب العقارات الأميرية الذين يخشون من مصادرة سلطات الأمر الواقع، التي يهيمن عليها الكرد، ومنعهم من بيع حقوقهم في الأراضي جماعياً لمستثمرين مجهولين.

حافظ القرار رقم 6 على الوضع الراهن لهذه القضية، وجمّد المناظرات السياسية حول إمكانية إعادة توزيع الأراضي. ولكن بمجرد إنشاء السجل الجديد، ستُستأنف حتماً عمليات نقل ملكية العقارات الأميرية، في نظام الإدارة الذاتية، وتخبو جذوة المناظرات السياسية بخصوص إعادة توزيع أو تعويض أصحاب الملك الذين جُرِّدوا من ممتلكاتهم.

حالة شلل قانوني

إلى حين إنشاء سجل عقاري موازٍ، لا خيار أمام الأهالي سوى محاولة تسجيل معاملات الملكية في محاكم النظام السوري، من دون وجود أي ضمان بأن تعترف الإدارة الذاتية بها مستقبلاً. وهذا يعني بالنسبة لبعض المجتمعات، وفقاً للمدير التنفيذي في رابطة تآزر صالح، العودة مجدداً لمواجهة التمييز في محاكم الحكومة ومراجعة الأفرع الأمنية على ما تحمله من مشقةٍ ورهبة.

“يحتاج الناس إلى موافقة الأجهزة الأمنية التابعة للنظام من أجل تسجيل العقار باسمهم إذا كانت هذا العقار واقعاً في المناطق الريفية على الشريط الحدودي التركي”، وفقاً لصالح، متابعاً “وإلى هذا اليوم وباستمرار، يعود الكرد والإيزيديون بدون موافقة”.   

المعارضون للنظام السوري، سواء كانوا مطلوبين للاستجواب أو متوارين هرباً من الخدمة العسكرية، يتحاشون أيضاً التردد إلى محاكم النظام خشية اعتقالهم. وللحفاظ على حقوق ملكيتهم، يفوِّضون محامين بالنيابة عنهم، وهذا ينطبق على من يستطيع تحمل التكاليف المترتبة على ذلك.

في حزيران/ يونيو 2021، قدَّر موقع “تقرير سوريا” أو ما يعرف بـ”سيريا ريبورت”، موقع اقتصادي متخصص، أن القيمة التي يتقاضاها المحامون عادةً مقابل إجراء نقل الملكية في مناطق سيطرة الإدارة الذاتية تبلغ بين 250 و300 ألف ليرة سورية (77 و92 دولاراً أميركياً بحسب سعر الصرف في السوق الموازي في ذلك الوقت)، وهو مبلغ لا طاقة لكثير من الناس بتحمله.

وبدلا من ذلك، يلجأ البعض إلى تسجيل ممتلكاتهم باسم شخص آخر غير مطلوب للنظام. وبالتالي، تصبح الملكية قانونياً باسم شخص غير صاحب العقار، مما قد يُعرض الأخير للابتزاز والإيذاء مستقبلاً.   

أقرّت السلطات المحلية بالعراقيل والمتاعب التي يعاني منها السكان في شمال شرق سوريا، وأكدَّت على أنّها حالة الشلل الحالية هي عقبة زائلة، من وجهة نظرها، لكنها لم تعط صورة واضحة عن كيفية حلها.

قال النعمة، عضو مجلس العدالة الاجتماعية: “نعلم أن الوضع ليس مثالياً، وقد أخذنا في الاعتبار عيوب القرار 6 وفوائده قبل صدوره”، مستأنفاً: “لكنه إجراء مؤقت، وأعتقد أن فوائد حماية حقوق المواطنين، بتجميد أحكام المحاكم التي ليس لها قيمة قانونية، تفوق المنغصات التي يواجهونها اليوم”.

تم نشر هذا التقرير أصلاً في اللغة الإنجليزية وترجمته إلى العربية فاطمة عاشور