مدة القراءة: 9 دقائق |

كيف تحول “ماروتا وباسيليا سيتي” بدمشق من “نعمة إلى نقمة” على مستحقي “السكن البديل”


يناير 25, 2023

دمشق- في أواخر تشرين الثاني/ نوفمبر 2022، أصدرت المؤسسة العامة للإسكان، الإعلان رقم 16114، أعلنت فيه تخصيص 522 مسكناً للمكتتبين على مشروع السكن البديل في محافظة دمشق، ضمن المنطقة التنظيمية الثانية “باسيليا سيتي”، اعتباراً من 14 كانون الأول/ ديسمبر من العام نفسه، على أن يلتزم المخصص باستكمال تسديد 30% من القيمة التخمينية للمسكن خلال مدة شهر واحد من تاريخ التخصيص، أو سيكون التخصيص ملغياً والمخصص مؤجل.

لطالما انتظر المستحقون لـ”السكن البديل” في المنطقتين التنظيميتين”ماروتا سيتي” و”باسيليا سيتي” مثل هذا الإعلان، الذي شمل أقل من 10% من المستحقين البالغ عددهم ستة آلاف مستحق، لكن سرعان ما غابت “الفرحة” عمّن حالفهم الحظ، على حدّ تعبير ياسين صالحاني، أحد المشمولين بالدفعة المعلن عنها، معبراً في حديثه لـ”سوريا على طول” عن صدمته برفع قيمة سعر المتر المربع من 550 ألف ليرة سورية (458 دولار أميركي بحسب سعر الصرف في السوق السوداء، البالغ 1200 ليرة للدولار)، عام 2020 إلى نحو ثلاثة ملايين ونصف المليون ليرة [526 دولاراً بحسب سعر الصرف الحالي البالغ 6650 ليرة للدولار]، ما يعني أن “غالبية المخصصين عاجزين عن تسديد الدفعة الأولى، التي تبلغ تقريباً 126 مليون ليرة [18947 دولاراً] لمنزل مساحته 120 متراً مربعاً”، كما قال.

قد يكون الفرق في القيمة التخمينية بين عامي 2020 و2022 بسيطاً، إذا ما احتسب بالدولار الأميركي، ولكن فيما خسرت الليرة قرابة ستة أضعافها منذ التخمين الأول، ارتفع متوسط الرواتب أقل من ضعفه فقط، إذ كان متوسط الرواتب في مطلع عام 2020 حوالي 51 ألف ليرة (42 دولاراً)، بينما يبلغ حاليا 93 ألف ليرة، أي ما يعادل (14 دولاراً فقط).

أُحدثت المنطقتين التنظيميتين في مدينة دمشق بموجب المرسوم التشريعي 66 لعام 2012، “ضمن المصور العام لمدينة دمشق لتطوير مناطق المخالفات والسكن العشوائي”، وتقع المنطقة التنظيمية الأولى المعروفة بـ”ماروتا سيتي” جنوب شرق المزة في المنطقتين العقاريتين مزة-كفرسوسة، فيما تقع المنطقة التنظيمية الثانية المعروفة باسم “باسيليا سيتي” جنوبي المتحلق الجنوبي من المناطق العقارية مزة، كفرسوسة، قنوات بساتين، داريا، والقدم.

صالحاني، الذي أخلى منزله، الكائن في بساتين الرازي، عام 2017، هو واحد من الرافضين للإعلان 16114، لأن القيمة التخمينية تفوق قدرتهم، ناهيك عن المدة المحددة بشهر واحد لسداد 30% من قيمة السكن المخصص.

رداً على الاعتراضات، أصدرت المؤسسة العامة للإسكان تعديلاً على الإعلان، في التاسع من كانون الثاني/ يناير الحالي، تتيح للمخصّصين تسديد المستحقات المالية على ثلاث دفعات متساوية خلال ثلاثة أشهر من تاريخ التخصيص بدلاً من شهر واحد، لكن من دون تعديل القيمة التخمينية، ونوّهت في تعديل الإعلان على أنه “في حال عدم استكمال المكتتب دفعات التخصيص كاملة خلال المدة المذكورة/ ثلاثة أشهر/ يتم إلغاء تخصيصه ويفقد حقه بتسلسل أفضليته”، ناهيك عن أن عدم التزامه بتسديد الأقساط الشهرية المترتبة عليه يعرضه إلى إلغاء اكتتابه، وفقاً للقرار 1249 لعام 2020 وتعديلاته.

استنكر الخبير العقاري والمحامي د. جمعة الحلاق، في حديثه لـ”سوريا على طول”، المبالغ “الباهظة” التي فرضت على المستحقين، متهماً محافظة دمشق بـ”الاستيلاء على أراضٍ أكثر مما هو منصوص عليه في المرسوم، إذ استولت على 67 مقسماً في ماروتا سيتي، تبلغ قيمتها أكثر من تريليون ليرة، أنفقت ثمنها في غير محلها”، وبدلاً من تغذية صندوق السكن البديل بهذا المال “لجأت إلى جيوب مستحقي السكن المعتّرين”، على حد وصفه.

تنص المادة 21 من المرسوم 66 على: 

ا-  يقتطع مجاناً وفق المخطط التنظيمي العام والمخطط التنطيمي التفصيلي جميع الأراضي اللازمة لإنجاز وتنفيذ:

  •  الطرق والساحات والحدائق ومواقف السيارات والمشيدات العامة وتشمل “مراكز الجهات العامة والمدارس والمخافر والمستشفيات والمستوصفات والمراكز الصحية ومراكز الإطفاء والمعابد “المساجد والكنائس” والمكتبات العامة والمراكز الثقافية والأماكن المعدة للآثار العامة والملاعب الرياضية ومراكز الرعاية الاجتماعية ومراكز التحويل الكهربائية ومحطات معالجة الصرف الصحي ومحطات ضخ مياه الشرب ومراكز الدعم المجتمعي وتسلم إلى الجهات العامة دون بدل”.
  •  المقاسم المخصصة لمحافظة دمشق لإشادة مبان للمنذرين بالهدم وذوي الدخل المحدود والسكن الاجتماعي وتغطية النفقات المذكورة في المادة 19.

ب- يجب ألا تؤدي الاقتطاعات المبينة في البندين 1-2 السابقين من هذه المادة إلى انخفاض نسبة المساحة المخصصة لمالكي المنطقة التنظيمية عن مساحة 80 بالمئة م2 لكل واحد متر مربع من الأرض ولمحافظة دمشق رفع عامل الاستثمار التكثيف لتحقيق هذه النسبة.

تحويل السكن البديل إلى سكن ادخار؟

تضمن المادة 45 من المرسوم التشريعي 66 “تأمين السكن البديل للشاغلين المستحقين للسكن البديل خلال مدة لا تزيد على أربع سنوات من تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي”، في إشارة إلى سكان المنطقتين التنظيميتين الأولى والثانية “ماروتا سيتي وباسيليا سيتي”، شريطة أن لا تكون مساكنهم مبنية فوق أراضي أملاك الدولة العامة أو الخاصة، هؤلاء قد يخصص لهم مساكن بديلة إن توفر فائضاً لدى المحافظة.

لكن، عُدّلت المادة 45، بالمادة 25 في القانون رقم 10 لعام 2018، التي تنص على “تأمين السكن البديل للشاغلين المستحقين للسكن البديل خلال مدة لا تزيد عن أربع سنوات من تاريخ الإخلاء الفعلي”، وليست من تاريخ صدور المرسوم 66. مع ذلك، تجاوزت محافظة دمشق المهلة المنصوص عليها في القانون، بالنسبة لياسين صالحاني والعديد من الحالات المشابهة، إذ كان ينبغي أن يستلم سكنه البديل عام 2021.

في المقابل، يحصل صالحاني على بدل إيجار سنوي، عملاً بالمادة 44 من المرسوم 66، التي تنص على “منح مستحقي السكن البديل ما يعادل تعويض بدل إيجار سنوي إلى حين تسليمهم السكن البديل يصرف سنوياً من صندوق المنطقة [التنظيمية] ويدفع خلال مدة شهر من تاريخ تبليغ إنذار الإخلاء”، لكن ما يحصل عليه سنوياً أقل من أجرة منزله لشهر واحد، بحسب قوله، إذ يدفع شهرياً 950 ألف ليرة (143 دولاراً) أجرة شقته في أحد أحياء دمشق، فيما تدفع له محافظة دمشق 850 ألف ليرة (128 دولاراً)، سنوياً، أي أن التعويض السنوي لا يكفي إيجار شهر واحد.

وعند لقائه بمحافظ دمشق، محمد طارق كريشاتي، في الاجتماع الذي حضره 125 شخصاً مستفيداً من السكن البديل، في الثامن من الشهر الحالي، قال المحافظ “من لا يدفع المبالغ المترتبة عليه لن يحصل على سكن”، وفقاً لصالحاني.

بدلاً من تعويض “المستحقين المنكوبين”، حمّلتهم محافظة دمشق نفقات ورسوم السكن البديل، من الهدم والإخلاء، في الوقت الذي دفعت بدلات إيجار “لا تكفي لشهر واحد”، كما قال عضو مجلس محافظة دمشق، غالب عنيز، وهو أحد المتضررين أيضاً، لـ”سوريا على طول”، معتبراً أن إعطاء مهمة بناء السكن البديل للمؤسسة العامة للإسكان، يعني أنها طبقت عليهم “نظام الادخار، وهو نظام لا يتماشى مع هذه الشريحة”، في إشارة إلى القانون 38 لعام 1978، وهو قانون الادخار من أجل السكن.

يشترط قانون الادخار بلوغ مدفوعات المدّخر نصف القيمة الوسطية المعلن عنها لفئة المسكن التي اختارها، كأحد الشروط الواجب توفرها لتسليم المدّخر مسكنه الخاص في منطقة الادخار، وفقاً للمحامي نادر خضرو، ويكون “البناء منجزاً وليس على الورق”، بعكس مشاريع السكن البديلة في المنطقتين التنظيميتين “التي لم ينفذ منها حتى 50%”، ورغم ذلك اشترطت المؤسسة العامة للإسكان على المخصصين بالإعلان 16114 “دفع 30% من القيمة التخمينية، في الوقت الذي يعجز 96% منهم عن تأمين الدفعة”، بحسب خضرو.

وكانت محافظة دمشق قد أخذت سلفة اكتتاب من المستحقين للسكن البديل، في عام 2020، نسبتها 10%، وفقاً للقيمة المقدرة آنذاك بـ550 ألف ليرة، وفق عنيز، “ونتيجة التأخر المتكرر والتلاعب بحقوق المواطنين، رفعت القيمة إلى نحو ثلاثة ملايين ونصف المليون ليرة، وطالبت من تقرر تخصيصه بدفع 30% من القيمة التخمينية، وهذا مخالف للقوانين والأنظمة”. 

وعن ذلك، قال ياسين صالحاني، أن سعر المتر المربع قبل صدور دفاتر السكن البديل في عام 2019، كان بحدود 150 ألف ليرة، وعندما صدرت الدفاتر عن المؤسسة العامة للإسكان، تم تقدير المتر بـ550 ألف ليرة، وحينها “لم تعترض الناس، لأن الرقم كان مقبولاً”.

لكن “من غير الإنصاف أن نُجبر اليوم على دفع مبلغ خيالي في وقت نعيش أوضاعاً اقتصادية مزرية، أو نخسر السكن، وهو من حقنا بحسب المرسوم 66″، كما قال هادي (اسم مستعار) لأحد مستحقي السكن البديل لـ”سوريا على طول”، مشيراً إلى أن “السكن البديل هو تعويض لنا عن سكن تمت إزالته بقرار المحافظة مقابل دفع سعر التكلفة”.

ناهيك عن أن المادة 44 من المرسوم 66 حددت تعويض بدل الإيجار السنوي لمستحقي السكن البدل “بنسبة 5 بالمئة من القيمة التخمينية للوحدة السكنية المطلوب إخلاؤها”، وهي نسبة زهيدة مقارنة بارتفاع الإيجارات بدمشق لأضعاف سعرها عند التخمين.

أخلى هادي منزله، الكائن في بساتين الرازي، في عام 2017، ويحصل على بدل إيجار سنوي بقيمة 420 ألف ليرة (63 دولاراً)، فيما يبلغ أجرة المنزل الذي يسكنه بحي الشيخ سعد في دمشق ثلاثة ملايين ليرة سنوياً (451 دولاراً).

من جهته، اعتبر الخبير العقاري والمحامي د.جمعة الحلاق، أن “تعديل سعر المتر بناء على تقديرات جديدة قد يكون منطقياً، لكنه غير قانوني في إطار السكن البديل”، كما أوضح لـ”سوريا على طول”، لأن “السكن البديل هو تعويض عن سكن تمت إزالته بقرار المحافظة مقابل سكن بديل بسعر التكلفة”.

وفي تعليقه على إعلان التخصيص عبر الصفحة الرسمية للمؤسسة العامة للإسكان على “فيسبوك”، طالب أحد المعترضين المؤسسة بـ”إصدار مرسوم إعفاء للمتأخرين عن الدفع بسبب ظروف البلد”، مستنكراً “إعادة المدفوعات للمتأخرين الذين ألغيت دفاترهم بالقيمة نفسها”، وفي المقابل ترفع المؤسسة “قيمة المستحقات” بحسب السعر الرائج.

لكن محافظة دمشق “رفضت الاستجابة لاعتراضات المستحقين على تخمين سعر المتر”، كما أوضح ياسين صالحاني، متهماً المحافظ والمسؤولين بأنهم “تجار. المحافظ ليس محافظ دولة وإنما تاجر ومتعهّد”.

وشدد الحلاق على أنه “لا يجوز مطالبة مستحقي السكن البديل بأية مبالغ أو زيادة سعر المتر قبل البناء والتسليم”، مشيراً إلى أن المرسوم 66 “لم يلزم مستحقي السكن البديل بدفع رسوم أو نفقات إلا بعد استلامهم له”، وهو بعكس ما تطالب به المحافظة اليوم.

إنفوغرافيك القوانين الناظمة لـ”السكن البديل” في المنطقتين التنظيميتين “ماروتا سيتي وباسيليا سيتي” بدمشق (سوريا على طول)

التلاعب بالمالكين وسرقتهم

طالب ياسين صالحاني محافظ دمشق الالتزام بتنفيذ المرسوم 66 ببنوده، لا سيما المادة 45 منه، قائلاً: “أنا من أصحاب الحقوق الذين هدمت منازلهم من أجل تنظيم المنطقة وإعادة إعمارها، ولست مكتتباً على سكن ادخار”.

ويختلف السكن البديل عن سكن الادخار أو السكن الشبابي، في أن الأول -أي البديل- يقدم سكان المنطقة الأرض للمحافظة، التي يجب أن تقدم لهم بدورها مساكن بديلة بسعر التكلفة، “على عكس سكن الادخار، الذي يمكن تخمين سعره بحسب الأسعار الرائجة”، وفقاً للخبير العقاري الحلاق.

وصف ياسين صالحاني ما تقوم به محافظة دمشق بـ”التلاعب والظلم”، وينوي،”التوجه للقضاء الإداري لتحصيل حقوقي ورفض أسعار التخمين الجديدة، إذا لم تتراجع عن السعر والنسبة التي فرضتها على المستفيدين من التخصيص”.

في عام 2020، دفع صالحاني 10% من القيمة التخمينية لسكنه البديل، البالغ مساحته 120 متراً مربعاً، وكانت قيمتها 6.6 مليون ليرة، أي أن سعر منزله آنذاك بحسب التخمين القديم 66 مليون ليرة، لكن بحسب القيمة التخمينية اليوم، يصل سعر منزله إلى 420 مليون ليرة.

عدا عن ذلك، مع إعلان التخصيص، في تشرين الثاني/ نوفمبر 2022، لم تعتبر محافظة دمشق نسبة 10% المدفوعة في عام 2020، جزء من نسبة 30% التي اشترطتها مؤخراً، كما أوضح المحامي نادر خضرو، وهو انتهاك آخر بحق مستحقي السكن البديل.

بهذه الطريقة، تخسر الناس أملاكها، كما قالت مصادر عدة لـ”سوريا على طول”، لأن الذين يعجزون عن دفع التزاماتهم المترتبة عليهم يضطرون إلى “بيع دفاتر السكن البديل الخاصة بهم”، كما قال صالحاني.

لقطة شاشة لمنشور يعرض بيع دفتر “سكن بديل” في مشروع باسيليا سيتي بدمشق

وفي حال لم يلتزم الذين استفادوا من تخصيص السكن بدفع الالتزامات المترتبة عليهم “يفقدون الأفضلية ويذهب دورهم إلى حين تسليم آخر مكتتب ضمن الوحدات السكنية المخصصة للسكن البديل”، وفقاً لخضرو.

وأضاف خضرو “تتأخر المحافظة بدفع بدل الإيجار المخصص لمستحقي السكن البديل لأكثر من ستة أشهر، ومن ثم تأتي لتحاسب الناس على الساعة!”، رغم أنه “لا يحق لها أن تلزم المستحق بالتخصيص في حال لم يعاين منزله على أرض الواقع، بينما حالياً مساكن المخصصين ما زالت على الورق”، ناهيك عن أن المحافظة ومؤسسة الإسكان “عملوا خليطاً من عدة قوانين وألزموا الناس بها”.

المستحقون عرضة للابتزاز

بحسب المرسوم 66 وتعديلاته في القانون رقم 10 لعام 2018، “يُموّل السكن البديل من صندوق المنطقة التنظيمية الذي تودع فيه قيمة المقاسم التي باعتها المحافظة بعد أن اقتطعتها من حصص المالكين، على أن تقوم بتمويل البنية التحتية ودفع بدلات الإيجار والتعويضات الأخرى، إضافة إلى السكن البديل”، قال المحامي غالب عنيز، وهو أحد مستحقي السكن البديل، لكنه لم يخصص في الدفعة المعلن عنها في تشرين الثاني/ نوفمبر 2022.

واعتبر عنيز أن ما تفعله المحافظة “في غير محله القانوني، ويحرمنا من حقنا في السكن البديل، ويسلط علينا التجار وأصحاب المال لابتزازنا، رغم أن حقنا مصان في الدستور والتشريع”، متهماً محافظة دمشق “مخالفة المرسوم 66 ووضعت الأموال في مشاريع أخرى”، وجاء التضخم وهبوط قيمة الليرة السورية ليزيد من معاناة مستحقي السكن البديل “ويضيع حقوق من أخلوا مساكنهم”.

واتهم عنيز “شركة دمشق الشام القابضة”، التي أطلقتها محافظة دمشق عام 2016 لإدارة واستثمار المنطقة التنظيمية الأولى بأنها “انحرفت عن عملها، وأصبحت تبيع من دون إنجاز مهامها، إذ إنها كلفت مؤسسة الإنشاءات العسكرية بالبنى التحتية ومؤسسة الإسكان بالسكن البديل”.

أسست أزمة المنطقتين التنظيميتين الأولى والثانية في دمشق لواقع يخدم “أصحاب الأموال والتجار الكبار، القادرين على شراء السكن البديل بأبخس الأسعار، كونهم قادرين على تسديد الدفعات الكبيرة، بعكس مستحقي السكن البديل من أهالي المنطقة، بحسب عنيز، مطالباً بضرورة “فتح تحقيق على كل المستويات لمحاسبة من أوصل الناس إلى هنا، وحرمهم من حقهم في السكن المصان في الدستور والقانون”.

لكن، الاحتكام إلى القضاء لمحاسبة المسؤولين عن الانتهاكات بحق مستحقي السكن البديل، ربما يصطدم بأحكام بالمرسوم 66، الذي حصر حلّ الخلافات في اللجان المنصوص على تشكيلها، في المواد:  14، 15، 16، 17، 18، ما يخالف نص الدستور السوري في المادة 51، الذي ينص على: “حق التقاضي وسلوك سبل الطعن والمراجعة والدفاع أمام القضاء مصون بالقانون، وتكفل الدولة المساعدة القضائية لغير القادرين وفقًا للقانون”، وكذلك: “يُحظّر النص في القوانين على تحصين أي عمل أو قرار إداري من رقابة القضاء”.

وختم عنيز قوله: “خسر أهالي المنطقة وسكانها الأصليون كل شيء، وانقلب مشروع ماروتا سيتي من نعمة إلى نقمة”.